物业管理是指业主选择和聘用物业服务企业，业主和物业服务企业根据物业服务合同对房屋、配套设施设备及相关场地进行维修、维护和管理的活动，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序。 以下是为大家整理的关于盐城市物业管理实施细则的文章3篇 ,欢迎品鉴！
【篇1】盐城市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。
本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
街道办事处、乡镇政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。
建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围，协同实施本细则。
(一)各县(市、区)政府
负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
(二)房产行政主管部门
负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇)，做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
(三)规划行政主管部门
负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
(四)建设行政主管部门
负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放，燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
(五)城管行政主管部门
负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
(六)公安行政主管部门
指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
(七)物价行政主管部门
确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
(八)环保行政主管部门
负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
(九)工商行政主管部门
加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记。
(十)质监行政主管部门
对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
(十一)民政行政主管部门
落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
(十二)物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主及业主大会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
(一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;
(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;
(六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;
(七)配合物业服务企业的服务活动;
(八)法律、法规规定的其他义务。
第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十一条业主大会成立条件成熟的，建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知，业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府提出召开首次业主大会的书面要求。
第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
第十三条业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;
(三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;
(八)法律、法规规定的其他职责。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县(市、区)政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇政府责令其限期召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。
第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的.物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;
(六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作;
(七)根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务;
(八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇政府。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。
第二十二条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，物业所在地的县(市、区)政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇政府应当督促、指导其换届工作。
业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇政府可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
(一)业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
(二)物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。
第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇政府组织召开。
【篇2】盐城市物业管理实施细则
第一章 总则
第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。
本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
(一)各县（市、区）政府
负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
第二章 业主及业主大会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
个物业管理区域只能成立一个业主大会。
筹备组组成人员为5名（社区居委会、建设单位各1名，业主代表3名）。业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（市、区）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约；
（三）选举业主委员会委员或更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
（八）法律、法规规定的其他职责。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。
第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（六）建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作；
（七）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
（八）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。
第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。
物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。
第三十一条物业服务企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况；
（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会；
（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理；
（八）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；
（九）未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点；
（十）法律、法规规定的其他义务。
来源:考试大-物业管理师考试 第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务与收费
第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第四十二条物业交付使用后，业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第四十三条物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
（五）应业主要求进行的其它服务；
（六）物业档案资料的管理。
第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
第七章 法律责任
第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十四条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本办法的规定，挪用住宅专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由规划行政主管责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第七十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。
【篇3】盐城市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门
负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。
省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。
业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第二章物业公共服务收费管理
第七条价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。
第八条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向
当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。第九条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
第十一条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十二条物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
第三章汽车停放收费管理
第十四条汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第十五条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。
汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
第十六条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第十七条建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。
第十八条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。
第十九条对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章其他服务收费管理
第二十条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十一条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第二十四条新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第五章行为规范管理
第二十五条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。
第二十六条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
第二十七条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。
实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业
服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
第二十八条业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第二十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第六章监督管理
第三十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。
物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
第三十一条价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定实行明码标价的；
（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第三十二条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章附则
第三十三条各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第三十四条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
第三十五条本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。
第三十六条本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。
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